不雅点网近几年来，在深圳楼市各大“降价名次榜”当中，南山赤湾历来是绕不开的片区。最近，这里又迎来新盘入市。

阛阓音尘夸耀，南山1978·半岛擎峰（备案名：琅玥湾佳园）技俩得回预售许可证，批准销售住宅370套，预售总面积为47736.24泛泛米。

据了解，琅玥湾佳园由两栋楼构成，户型建筑面积从113泛泛米的3房2卫到167泛泛米的5房3卫不等，高层住宅可享海景。技俩备案均价为7.8万元/泛泛米，咫尺冻资开动，折后单价从6.5万元/泛泛米起，展望11月15日开盘。

贵寓夸耀，琅玥湾佳园位于深圳南山区招商街谈赤湾三路与赤湾六路交织处，地舆位置属于南山边际。该技俩为南山集团独资打造，此前经常被视作南山控股赤湾开云府技俩的二期。

抑止11月11日，据深圳市房地产信息平台，开云府技俩预售总套数413套，已备案及已签约所有仅10套。

两期互为“表亲”的技俩将在赤湾平直竞争，背后也能看出上市平台与非上市平台的不同考量。

赤湾摸底

赤湾楼市行情已过程一轮下探。

凭借产城一体、背山面海、双自贸区等见地，赤湾楼市也有过岑岭期，2021年6月开盘的半山臻境均价约10.14万元/泛泛米，开盘本日即售罄。但跟着阛阓下行，后续新盘为了去化络续摄取扣头促销战略。

如2022年6月入市的前海宸湾，备案均价10.43万元/泛泛米，但后续扣头打到9折以下，单套返佣数十万，秒杀房源价钱低至7.26万元/泛泛米，让片区价值护城河出现松动。

上文提到的开云府则在前年10月开盘，入市即85折，折后单价8.2万元，入围客户仅107批，入围比1:0.26，一年往时销售几无阐扬。

原土开荒商金众集团的云山海技俩本年3月入市，雷同开盘85折，折后单价约7.5万元，开盘本日官宣去化约53%，在如今的赤湾已属于较高水平。其时技俩销售还向不雅点新媒体暗意，成交即送800克或1000克黄金。

举座来看，落子赤湾的房企们主要分为两种战略，第一种是价钱让利一步到位，第二种则是保合手不雅望谨言慎行。

赤湾从早年间十万起跳的豪宅定位缓缓滑落，一定进程上源于房地产退换技巧，阛阓对片区价值重新注释，如“产城一体”意味着控制不乏工场与泥头车，“背山面海”意味着交通相对未便，控制赤湾汇购物中心、太子湾K11等生意配套也尚未开业。

此外，赤湾片区连年供应量在扫数南山也位居前线，如前海宸湾备案246套房源，金众云山海共810套房源，开云府413套房源，深铁熙府更是高达2080套房源。

其中，深铁熙府此前供应534套东谈主才房，最高限价6.05万/泛泛米，是咫尺深圳在售单价最贵东谈主才房，而赤湾也成为深圳商品房与东谈主才房价钱最接近的片区。

就在上个月，深圳市探究和当然资源局还公布了一宗赤湾片区居住用地技俩清单，新供应一块用大地积为1.37公顷的二类居住用地。字据公告，该地块将以挂牌状貌出让，容积率为2.8。地块位于天后宫北面，约略率是咫尺金众云山海左右的旷地。

跟着琅玥湾佳园开售以及新地块挂牌，内卷行情或仍将链接。

此前不雅点新媒体向金众云山海一位销售司理暗意缅想屋子买在“半山腰”时，对方回话，“莫得的，咱们这里是赤湾，聚合海边“。

大小南山

赤湾背靠大小南山，三面环海，看好片区改日的房企在此竞逐求存，并摄取不同的订价战略。

其中，最新获批的琅玥湾佳园平直把价钱打到“六字头“，开云府则未见后续进一步促销妙技。

要是说订价战略仅仅名义交集，开云府和琅玥湾的股权结构则存在内容分手。

股权穿透夸耀，琅玥湾佳园开荒商为深圳市海越锦实业发展有限公司，海越锦由南山集团全资合手股。

开云府开荒商则是深圳市海城锦实业发展有限公司，仅一字之差，海城锦由上市平台南山控股合手有51.0204%，南山集团则合手有48.9796%。

一家是上市公司主要操刀，另一家则是集团直属，在融资路线和利益分上就会存在微不雅分手。

南山控股所合手有的海城锦股份，是2021年以自有资金增资30.78亿元所得，其时南山集团容或，如海城锦在盈利预测赔偿期末端时末端的累计净利润未能末端累计预测净利润，则南山集团应以现款神志向南山控股支付赔偿，应赔偿金额=（累计预测净利润-累计末端净利润）×51.0204%。

自后由于地铁成立、办证延后等客不雅原因，开云府无法按原缠绵在2023年度完成拜托，因此这份事迹容或期限也从2021年至2023年退换为2024年度到期。

因此有投资者提议疑问：“以赤湾汇广场技俩（开云府）来说，咫尺大推进的利益和小推进是矛盾的。”

他暗意，一期开云府或不肯在事迹赔偿容或期内肆意促销，因为这么会影响到净利润，“计提减值或者耗损不错，但要到本年以后，这么大小推进就扫数背了。”

本年9月份，也有投资者在调换平台对此暗意温雅，而惩处层回话：“海城锦盈利预测期及赔偿期为2021年至2024年，咫尺尚处于期限内。公司合手续关注、积极推动海城锦住宅技俩销售与拜托，与控股推进共同辛苦末端探究想法。按期限届满未能末端累计预测净利润，则控股推进中国南山将按公约商定实验义务。”

体咫尺事迹成面的净利润不一定是正数，财报夸耀，前三季度南山控股末端营收41.35亿元，同比减少55.92%，主要系本期房地产业务技俩结转收入减少；包摄于上市公司推进的净利润为-3.48亿元，同比减少-1,829.76%。

颇为赶巧的是，有技俩销售向不雅点新媒体融会“咫尺一期开荒商不卖了，锁盘了”，至于具体原因无从得知。

据该名销售反映，开云府八月份仅售出三套，“咫尺主要销售琅玥湾佳园，比一期性价比更高，使用率也更高，不错看海景，且是一梯一户。”

库存去化阶段，开云府和琅玥湾佳园的敌手不仅是控制同业的新旧楼盘，有时血统干系细巧的公司与技俩之间，无意也存在利益博弈。